Аналитический отчет

по результатам анализа состояния конкуренции на рынке услуг по управлению многоквартирными домами

в городе Туле и муниципальном образовании город Новомосковск Тульской области за 2020 год

1. Общие положения

1.1. Основание и цель исследования

Анализ проводился в соответствии с требованиями Порядка проведения анализа состояния конкуренции на товарном рынке, утвержденного приказом ФАС России от 28.04.2010 № 220 (далее по тексту – Порядок), с пунктом 5.1 Перечня товарных рынков для ежегодного обследования, утвержденного приказом ФАС России от 29.10.2020 № 1051/20, а также методических  рекомендаций по проведению анализа состояния конкуренции на рынке услуг по управлению многоквартирным домами (МКД) в 2020 году (далее по тексту – Методические рекомендации), направленных в адрес территориальных органов ФАС России письмом от 20.02.2021 № ВК/12600/21.

Целью проведения Анализа оценки состояния конкурентной среды на рынке услуг по управлению многоквартирными домами (далее – МКД), положения хозяйствующих субъектов на данных рынках, определения хозяйствующих субъектов и их доли, выявления барьеров входа на рынок (выхода с рынка) и проблем, влияющих на развитие конкуренции на рассматриваемом рынке, а также предупреждения и выявления нарушений антимонопольного законодательства.)

1.2. Источники исходной информации

В качестве источников исходной информации при проведении Анализа использованы:

- сведения территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Тульской области,

- сведения, представленные государственной жилищной инспекцией Тульской области в части хозяйствующих субъектов,

- сведения, представленные хозяйствующими субъектами Тульской области, осуществлявшими деятельность по управлению МКД на территории Тульской области  в 2020 году.

2. Временной интервал рынка управления МКД

Учитывая, что исследование ограничивается изучением характеристик на рынке услуг по управлению многоквартирными домами в городе Туле и муниципальном образовании город Новомосковск Тульской области, которые сложились до момента проведения исследования, Анализ носит ретроспективный характер.

Временным интервалом исследования рынка услуг по управлению многоквартирными домами, в соответствии с Методическими рекомендациями, является 2020 год.

3. Продуктовые границы  рынка управления МКД

ЖК РФ закреплено право выбора (изменения) способа управления и управляющей организации (независимо от организационно-правовой формы собственности) исключительно на основании решения общего собрания собственников помещений в МКД (статьи 44-48 ЖК РФ).

В соответствии со статьей 161 ЖК РФ, деятельность по управлению многоквартирным домом – это деятельность, которая должна обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Выбор приобретателей услуги по управлению МКД и возможность заменить ее другим товаром ограничены порядком выбора и формами (способами) управления МКД, установленными частью 2 статьи 161 ЖК РФ:

1. непосредственное управление собственниками помещений в МКД, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;
2. управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3. управление управляющей организацией.

В случае непринятия общим собранием собственников вышеуказанного решения, управляющая организация определяется по результатам открытого конкурсного отбора в соответствии с правилами, установленными постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 № 75. Данные правила конкурсного отбора содержат ограниченный перечень требований к претендентам на право управления многоквартирным домом, в том числе к организационно-правовой форме.

Одним из действенных механизмов развития конкуренции в сфере управления многоквартирными домами является возможность собственников помещений на общем собрании в любое время изменить способ управления многоквартирным домом (часть 3 статьи 161 ЖК РФ).

В общероссийском классификаторе продукции по видам экономической деятельности услуги по управлению многоквартирными домами включены в группу ОКВЭД 68.32 «Управление недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе». При этом управлению эксплуатацией жилого фонда за вознаграждение или на договорной основе соответствует код 68.32.1 ОКВЭД.

Таким образом, продуктовыми границами рынка являются услуги по управлению МКД, определяемые ЖК РФ как оказываемые управляющей организацией услуги и выполняемые работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в МКД, предоставление на основании заключенных договоров коммунальных услуг собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, а также осуществление иной направленной на достижение целей управления МКД деятельности.

Выявление свойств товара, определяющих выбор покупателя, и товаров, потенциально являющихся взаимозаменяемыми для данного товара

В соответствии с частью 2 статьи 161 ЖК РФ, собственники помещений в МКД обязаны выбрать один из способов управления МКД:

1. непосредственное управление собственниками помещений в МКД;
2. управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3. управление управляющей организацией.

Таким образом, ЖК РФ предусматривает три способа управления МКД.

При непосредственном управлении МКД собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, заключаются на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров
(статья 164 ЖК РФ).

Товариществом собственников жилья (ТСЖ) признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в МКД для совместного управления общим имуществом в МКД, имуществом собственников помещений в нескольких МКД или имуществом собственников в нескольких жилых домах, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. ТСЖ является юридическим лицом (статья 135 ЖК РФ).

ТСЖ вправе заключать договоры управления, содержания и ремонта общего имущества в МКД и иные договоры в интересах членов товарищества, устанавливать размеры платежей и взносов для каждого собственника помещений, выполнять работы для собственников и предоставлять им услуги, пользоваться иными правами (статья 137 ЖК РФ).

Жилищные или жилищно–строительные кооперативы (далее - ЖСК) – это добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме (статья 110 ЖК РФ).

Управляющие организации вправе создаваться в любой организационно–правовой форме. Управление МКД осуществляют на основании договора управления.

При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в МКД с каждым собственником заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

По договору управления МКД одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в МКД, органов управления ТСЖ либо органов управления жилищного кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам,  осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (часть 2 статьи 162 ЖК РФ).

В соответствии с постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» эксплуатация жилищного фонда включает в себя управление жилищным фондом, а именно:

– организацию эксплуатации;

– взаимоотношения со смежными организациями и поставщиками;

– все виды работы с нанимателями и арендаторами.

Учитывая понятие договора управления, услуги по управлению МКД являются самостоятельным видом деятельности.

Учитывая характер оказываемых услуг, перечисленные формы управления МКД в ЖК РФ являются взаимозаменяемыми между собой (с ограничением домами до 30 квартир для формы непосредственного управления собственниками), но в силу законодательных ограничений не взаимозаменяемы с другими товарами.

4. Географические границы рынка управления МКД

В соответствии с пунктом 4.1 Порядка проведения анализа состояния конкуренции на товарном рынке географические границы товарного рынка - это границы территории, на которой приобретатель (приобретатели) приобретает или имеет экономическую, техническую или иную возможность приобрести товар и не имеет такой возможности за ее пределами.

При определении географических границ рынка следует учитывать характер рынка, при котором хозяйствующий субъект, оказывающий услуги по управлению МКД, может предлагать свои услуги.

МКД находится в пределах территории муниципального образования.

При определении географических границ рынка услуг по управлению МКД положен принцип экономической возможности покупателя приобрести товар на данной территории и отсутствие такой возможности за ее пределами, вытекающий из сущности товара и его потребительских свойств.

В силу статьи 162 ЖК РФ услуга по управлению МКД – это оказываемые управляющей организацией работы и услуги по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в МКД, предоставление на основании заключенных договоров коммунальных услуг собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, а также осуществление иной направленной на достижение целей управления МКД деятельности.

Таким образом, услуга по управлению МКД имеет четкую привязку к территории потребления, т.е.  покупатель может удовлетворить свою потребность в получении данной услуги только на той территории, где расположен объект недвижимости – МКД, которым необходимо управлять.

Следует учесть, что порядок проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления МКД, собственниками помещений в которых не выбран способ управления или принятые такими собственниками решения о выборе способа управления МКД не были реализованы в случаях, установленных ЖК РФ, возложен с 01.01.2007 Постановлением № 75 на органы местного самоуправления. Что подтверждает вывод о том, что границами рынка является территория муниципального образования, подведомственная органу местного самоуправления.

Кроме того, Постановлением № 1616 утверждены Правила определения управляющей организации для управления многоквартирным домом, в отношении которого собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления таким домом или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация (далее – Правила).

Учитывая, что для получения услуг по управлению МКД на территории другого муниципального образования покупателю необходимо будет сменить объект недвижимости – МКД, что нецелесообразно и экономически необоснованно, географическими границами рынка следует признать территорию муниципального образования.

Таким образом, в целях проведения данного анализа географическими границами рынка услуг по управлению МКД является территория муниципального образования, подведомственная органу местного самоуправления, между тем в связи со значительным объемом работы по анализу всех действующих управляющих компаний на территории Российской Федерации к рассмотрению предлагаются муниципальные образования с численностью населения более 100 тыс. жителей.

Таким образом, на территории Тульской области географические границы рынка определяются как город Тула и муниципальное образование город Новомосковск.

5. Состав хозяйствующих субъектов, осуществляющих деятельность на рынке управления МКД

Потребителями услуг управления МКД являются собственники помещений в МКД, т.е. те лица, которым ЖК РФ предоставлено право выбора способа управления МКД и управляющей организации. Это физические и юридические лица – собственники частного жилищного фонда, субъекты Российской Федерации и Российская Федерация – как собственники государственного жилищного фонда, муниципальные образования – как собственники муниципального жилищного фонда. Конечными потребителями услуг управления МКД являются граждане, проживающие в МКД.

Пунктом 5 статьи 4 Закона «О защите конкуренции» установлено понятие хозяйствующего субъекта: хозяйствующий субъект - коммерческая организация, некоммерческая организация, осуществляющая деятельность, приносящую ей доход, индивидуальный предприниматель, иное физическое лицо, не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя, но осуществляющее профессиональную деятельность, приносящую доход, в соответствии с федеральными законами на основании государственной регистрации и (или) лицензии, а также в силу членства в саморегулируемой организации.

Согласно положениям статьи 161 ЖК РФ, собственники помещений в МКД обязаны выбрать способ управления домом. Способ управления выбирается на общем собрании собственников помещений и может быть изменен в любое время на основании его решения

Согласно части 4 статьи 161 ЖК РФ орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение шести месяцев до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в МКД не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления МКД, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Следует учесть, что в соответствии с частью 1 статьи 192 ЖК РФ деятельность по управлению МКД осуществляется управляющими организациями на основании лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами (далее также - лицензия), предоставленной органом государственного жилищного надзора на основании решения лицензионной комиссии субъекта Российской Федерации (далее - лицензионная комиссия).

Согласно части 4 статьи 192 ЖК РФ лицензия предоставляется сроком на пять лет и действует только на территории субъекта Российской Федерации, органом государственного жилищного надзора которого она предоставлена. Срок действия лицензии продлевается по истечении пяти лет в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Лицензия не подлежит передаче третьим лицам.

К отношениям, связанным с осуществлением лицензирования деятельности по управлению многоквартирными домами, применяются положения Федерального закона от 04.05.2011 № 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» с учетом особенностей, установленных ЖК РФ (часть 5 статьи 192 ЖК РФ).

В силу статьи 193 ЖК РФ правом на получение государственной услуги (получение лицензии) обладают заявители, осуществляющие предпринимательскую деятельность по управлению МКД. Заявителями являются юридические лица и индивидуальные предприниматели, соответствующие лицензионным требованиям.

Таким образом, хозяйствующими субъектами рынка управления МКД в соответствии с ЖК РФ будут являться: управляющие организации (любой формы собственности) с лицензиями, ТСЖ, ЖК, ЖСК.

Для понимания распределения вариантов оказания услуг по управлению МКД заполнены таблицы № 1 и № 2 Приложения.

6. Расчет объема товарного рынка и долей

хозяйствующих субъектов

Расчет общего объема рассматриваемого рынка, определенного в продуктовых и географических границах, и долей хозяйствующих субъектов на рынке осуществляется на основании объема товара.

Согласно определения многоквартирного дома, данного в пункте 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47, МКД признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

Не допускаются к использованию в качестве жилых помещений помещения вспомогательного использования, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Количественной характеристикой объема товарных ресурсов данного рынка услуг (Vm) является общая площадь жилищного фонда муниципального образования в натуральных показателях (тыс. кв.м), приходящаяся на многоквартирные дома.

Доля хозяйствующего субъекта – исполнителя на рассматриваемом товарном рынке (Di) – определяется как отношение объема жилищного фонда, находящегося в управлении хозяйствующего субъекта, к общей площади жилищного фонда муниципального образования, приходящейся на многоквартирные дома (Di  = Vi / Vm).

Результаты расчетов объема товарного рынка и долей хозяйствующих субъектов представлены  в таблице 1 Тула, таблице 1 Новомосковск.

7. Определение барьеров входа на товарный рынок

В соответствии с разделом VIII Порядка процедура определения обстоятельств или действий, препятствующих или затрудняющих и ограничивающих хозяйствующим субъектам начало деятельности на товарном рынке (далее - определение барьеров входа на товарный рынок), включает:

- выявление наличия (или отсутствия) барьеров входа на рассматриваемый товарный рынок;

- определение преодолимости выявленных барьеров входа на рассматриваемый товарный рынок.

К барьерам входа на товарный рынок относятся:

административно-правовые ограничения (условия лицензирования отдельных видов деятельности; экологические ограничения; проведение конкурсного отбора управляющей организации согласно Постановлению № 75; затягивание органами государственного жилищного надзора сроков при осуществлении деятельности по вопросам внесения сведений в реестр лицензий на осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД; отсутствие четкого срока заключения договоров после проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации; необоснованное затягивание сроков передачи технической документации на многоквартирный дом от прежней управляющей компании к вновь избранной управляющей компании).

8. Определение уровня концентрации товарных рынков

Определение уровня концентрации товарных рынков осуществляется в соответствии с требованиями Приказа ФАС России от 28.04.2010 № 220 «Об утверждении Порядка проведения анализа и оценки состояния конкурентной среды на товарном рынке».

В соответствии с пунктом 7.1. Порядка проведения анализа рынка,
для определения уровня концентрации товарного рынка используются следующие показатели:

а) коэффициент рыночной концентрации (CR) – сумма долей на товарном рынке (выраженных в процентах) определенного числа (n) крупнейших хозяйствующих субъектов, действующих на данном рынке;

б) индекс рыночной концентрации Герфиндаля-Гиршмана (HHI) – сумма квадратов долей (выраженных в процентах) на товарном рынке всех хозяйствующих субъектов, действующих на данном рынке.

В соответствии с различными значениями коэффициента рыночной концентрации и индекса рыночной концентрации Герфиндаля-Гиршмана выделяются следующие уровни концентрации товарного рынка:

высокий – при 70% <=  <= 100% или 2000 <= HHI <= 10000;

умеренный – при 45% <=  < 70% или 1000 <= HHI < 2000;

низкий – при  < 45% или HHI < 1000.

Данные заполняются согласно таблице:

9. Оценка состояния конкурентной среды на товарном рынке

Практика применения антимонопольного законодательства

Возбужденные дела, предписания, предостережения, предупреждения имеющие прецедентное значение за рассматриваемый временной интервал  отсутствуют.

Как следует из проведенного анализа, в 2020 году рынок управления МКД  в в городе Тула имеет низкий уровень концентрации и относится к рынку с развитой конкуренцией, в отличие от состояния рынка управления МКД в городе Новомосковск в силу высокого уровня концентрации относится к рынкам с неразвитой конкуренцией.