УПРАВЛЯЙ И ВЛАСТВУЙ

Для любой волнующей человека проблемы

легко найти решение – простое, достижимое и ошибочное.

Генри Луис Менкен

С 1 мая 2015 года введено лицензирование деятельности

 по управлению многоквартирными домами, за исключением

ее осуществления товариществом собственников жилья или

специализированным кооперативом. Изменения в жилищном

законодательстве  заставили органы местного самоуправления

предпринять некоторые  действия

Проблема

Согласно части 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, предоставление коммунальных услуг.

При этом надлежащее содержание общего имущества  возможно  при условиях:

-соблюдения требований к надежности и безопасности многоквартирного дома;

-безопасности жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;

-постоянной готовности инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг.

Обстановка в сфере управления многоквартирными домами в городе Туле к концу отопительного сезона 2015 года сложилась довольно напряженная, вплоть до угрозы введения чрезвычайной ситуации. К такому решению органы местного самоуправления, в частности, подталкивало письмо заместителя Министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации – Главного государственного жилищного инспектора Российской Федерации, где приводились примеры ситуаций, которые могли бы возникнуть в связи с введением лицензирования предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами и указывались  превентивные меры по их предотвращению.

Изложенные Минстроем России сценарии заканчиваются счастливо.

 Собственники помещений на общих собраниях должны выбрать и реализовать способ управления многоквартирными домами. Если же собственники помещений по каким-то причинам не  сделают этого, проводится конкурс по Правилам, установленным Правительством РФ.

Решение простое

После претворения в жизнь одного из предложенных Минстроем России сценариев, администрация города Тулы издала постановление от 27  мая 2015г. № 2821 "О мерах по организации и проведению открытого конкурса по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами в муниципальном образовании город Тула".

Пунктом 1 этого документа определен организатор торгов – Управление жизнеобеспечения и благоустройства администрации города Тулы, т.е. отраслевой (функциональный) орган администрации.Он согласно пункту 4  того же Постановления  должен совершать необходимые действия по организации и проведению открытых конкурсов, предусмотренные Правилами № 75.

                 Казалось бы, проблема решена: объявлены торги,

 по  результатам     которых,  будут выбраны лучшие

из лучших управляющих организаций

В начале июня 2015г. на официальном сайте торгов http://torgi.gov.ru Управление жизнеобеспечения и благоустройства администрации города Тулы разместило информационные извещения о проведении торгов – открытых конкурсов на право заключения договора управления многоквартирными домами.

В соответствии с частью 2 статьи 161 Жилищного кодекса собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

-непосредственное управление;

-управление товариществом собственников жилья либо жилищным или иным специализированным потребительским кооперативом;

-управление управляющей организацией.

Способ  управления определяется на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме (далее общее собрание) и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения, обязательного для всех собственников (ч.3 ст.161 ЖК РФ).

Предметом конкурсов стало право на управление общим имуществом многоквартирных домов, собственники помещений, в которых не выбрали в соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса способ управления, либо выбранный ими  способ не был реализован.

Таких домов в Туле на даты объявления торгов, по мнению органов местного самоуправления, было немногим более 2`000. Все они были разбиты на лоты с учетом территориального расположения и общей площади жилых и нежилых помещений (за исключением помещений общего пользования).

Сроки действия договоров управления, заключаемых по результатам торгов, должны были составить от одного года до трех лет в зависимости от того или иного лота конкурсов.

Казалось бы, проблема, связанная с возможным нарушением прав граждан и созданием угрозы безопасности проживания, решена: объявлены торги, по результатам которых  будут выбраны лучшие из лучших управляющих организаций.Но, как говорится, лиха беда начало…             

  Существенное условие проведения конкурсов-

не сделанный собственниками выбор способа

управления многоквартирным домом

Решение ошибочное

Существенное условие проведения конкурсов в рассматриваемой ситуации- пассивность собственников, т.е. не сделанный выбор способа управления.

Как только стартовали публичные процедуры,  в УФАС по Тульской области (далее Тульское УФАС) посыпались жалобы и заявления физических и юридических лиц на действия организатора торгов и иных органов власти. Заявления послужили основанием для возбуждения дела о нарушении антимонопольного законодательства. Несмотря на необычно короткие сроки его рассмотрения  – 12 дней,  количество заявлений росло как снежный ком. Всего в деле были объединены заявления по 45 многоквартирным домам, послужившим предметом  торгов.

Согласно представленным документам собственники на основании решений общих собраний, проведенных в апреле – мае 2015г., заключили с выбранными управляющими организациями договоры управления многоквартирными домами.

С 01 июня эти  управляющие организации приступили к своей деятельности. Факт реализации выбранного способа управления подтверждался, в том числе:

-договором на оказание услуг по приему, вывозу и размещению твердых бытовых отходов;

-дополнительным соглашением о внесении изменений и дополнений в договор на отпуск воды и прием сточных вод;

-дополнительным соглашением к договору на услуги по дератизации многоквартирных домов и выполнению противопожарных работ

В соответствии с ч. 4 статьи 161 Жилищного кодекса открытый конкурс по отбору управляющей организации проводится, если в течение года до дня его проведения собственниками помещений  не выбран способ управления или если принятое решение  не было реализовано.

 Материалы дела о нарушении антимонопольного законодательства свидетельствовали о том, что собственники помещений в 45 многоквартирных домах не только выбрали способ управления многоквартирным домом, но и реализовали его, а выбранные управляющие организации приступили к  своей деятельности.

Таким образом, организатор торгов, вправе был выставить на торги лишь те многоквартирные дома, собственники помещений в которых не избрали в соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса способ управления многоквартирным домом, либо избранный ими способ управления не был реализован.

Анализ документов выявил, что по факту выбора способа управления и его реализации были проинформированы надлежащим образом:

-государственная жилищная инспекция Тульской области – письмами собственников помещений в многоквартирных домах с приложением копий протоколов общих собраний;

-администрация города Тулы – письмами с приложением копий протоколов общих собраний и копии выданной лицензии, позволяющей осуществлять деятельность по управлению многоквартирными домами;

-организатор торгов, т.е. Управление жизнеобеспечения и благоустройства администрации города Тулы – аналогичными письмами.

Кроме того, о смене управляющей организации были проинформированы организации, ранее управлявшие  этими многоквартирными домами.

Организатор торгов отказался исключать многоквартирные дома, собственники помещений в которых выбрали и реализовали способ управления до дня проведения конкурса. Отказ мотивировался необходимостью направления копий протоколов общих собраний в государственную жилищную инспекцию Тульской области для проверки их правомочности.

Решение достижимое

Как было  установлено при рассмотрении дела, правительством Тульской области утверждено Положение о государственной жилищной инспекции Тульской области" (далее – Положение). Оно не  предусматривает у инспекции Тульской области полномочий по проверке правомочности протоколов общих собраний. Согласно Положению по заявлениям собственников инспекция вправе, в частности, проверять правомерность принятия общим собранием решения о выборе лица, осуществляющего деятельность по управлению многоквартирным домом, правомерность условий договора управления и его заключения.

Правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами утверждены постановлением Правительства РФ от 15  мая 2013 № 416.              В соответствии с п.18 указанных Правил,   в случае если собрание выбрало (сменило) способ управления многоквартирным домом об этом решении (с приложением его копии) уведомляются:

-организация, ранее управлявшая таким домом;

-орган исполнительной власти субъекта РФ, осуществляющий региональный государственный жилищный надзор;

-уполномоченный орган местного самоуправления.

Уведомление должно содержать наименование выбранной организации, ее адрес.

Документы, представленные антимонопольному органу, свидетельствовали о том, что:

-собственники помещений в 45 многоквартирных домах и выбранные ими управляющие организации надлежащим образом исполнили обязанности, предусмотренные жилищным законодательством при принятии общим собранием решения о выборе способа управления;

-выбранный собственниками способ управления был реализован, а указанные органы власти должным образом проинформированы о выборе, во всяком случае, до дня проведения торгов.

Согласно пункту 39 Правил № 75 конкурс не проводится, если до дня его проведения конкурса собственники помещений выбрали способ управления многоквартирным домом или реализовали решение о выборе. Отказ от проведения конкурса по иным основаниям не допускается.

Кроме того, было установлено, что в размещенных на официальном сайте торгов http://torgi.gov.ru  извещениях о торгах были указаны сроки отказа от их проведения  с 10 по 16 июля 2015г. в зависимости от того или иного лота.

Таким образом, отказ организатора торгов от исключения из лотов открытых конкурсов 45 многоквартирных домов, собственники помещений в которых выбрали способ и реализовали способ управления, противоречит действующему жилищному законодательству. Бездействие организатора торгов создало такие  условия, при которых к управлению приступит победитель торгов, а не выбранные собственниками управляющие организации.

На последнем заседании по рассмотрению дела организатор торгов представил в антимонопольный орган приказ об исключении из лотов открытых конкурсов многоквартирных домов.

Эпилог

Управление жизнеобеспечения и благоустройства администрации г. Тулы было признано нарушившим часть 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006г. № 135–ФЗ "О защите конкуренции".

Согласно представленным в Тульское УФАС России документам 45 многоквартирных домов, собственники помещений которых выбрали и реализовали способ управления, были исключены из лотов открытых конкурсов.  Организатор торгов добровольно устранил нарушение антимонопольного законодательства.

После оглашения резолютивной части решения на Тульское УФАС России обрушился шквал заявлений, обжалующих незаконный отказ организатора торгов от исключения  85 многоквартирных домов из лотов. Антимонопольное расследование проводилось вне процессуальных процедур, что позволило оперативно исключить из конкурсной массы порядка 224 домов

Начальник отдела контроля

органов власти Тульского УФАС России                                 А.А. Ростиславова